Il existe deux types d’avant-contrat : la promesse de vente et le compromis. Le choix pour l’une ou l’autre formule dépend largement des usages locaux. Les notaires du nord de la Loire, par exemple, utilisent plutôt la promesse de vente notariée, tandis que leurs confrères du Sud préféreront généralement le compromis sous seing privé. Cela n’est pas crucial pour les parties, car les deux documents visent les mêmes objectifs : lier le vendeur et l’acheteur, laisser à ce dernier le temps de trouver son financement bancaire et au notaire celui de réunir les nombreuses pièces et renseignements indispensables à l’acte notarié de vente définitif.
Les deux formes d’avant-contrat
Dans une promesse de vente, le vendeur s’engage à céder le bien au candidat acquéreur au prix indiqué au terme d’un « délai d’option » de 2 à 4 mois, en général. En contrepartie, celui-ci verse une « indemnité d’immobilisation » (de 5 à 10 % du prix). Si, à l’issue de ce délai, il renonce à l’achat sans raison valable, cette somme sera acquise au vendeur.
Avec un compromis, les deux parties s’engagent : le vendeur promet de vendre le logement à l’acheteur qui promet de l’acheter au prix et aux conditions prévus. Le compromis prévoit normalement le versement par l’acheteur d’un « dépôt de garantie » (de 5 à 10 % du prix). Une « clause » pénale, incluse dans le compromis, prévoit une pénalité (souvent égale au montant du dépôt de garantie) à l’encontre du candidat acheteur qui refuserait de signer l’acte notarié d’achat alors que toutes les conditions prévues au compromis sont réunies.
Des conditions suspensives protègent l’acheteur
Des conditions « suspensives » sont normalement prévues dans l’avant-contrat. Si la condition ne se réalise pas, l’acheteur pourra renoncer à l’achat, sans subir aucune pénalité financière. Exemples de dispositions fréquentes : l’absence d’hypothèque sur le bien pour un montant supérieur au prix (sinon, le bien pourrait être saisi par le créancier), l’obtention d’un permis de construire par l’acheteur pour des travaux futurs ou encore l’obtention de son prêt immobilier par l’acheteur.
L’acheteur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours
Après avoir signé un avant-contrat (quelle que soit sa forme), l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de dix jours pour renoncer à l’achat sans avoir à se justifier, ni subir de pénalité financière.
En principe, aucune somme d’argent (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie…), ne peut être réclamée à l’acheteur, à quelque titre que ce soit, pendant toute la durée du délai de rétractation de dix jours. Sauf, toutefois, si l’avant-contrat a été conclu avec le concours d’un agent immobilier disposant d’une garantie de remboursement ou d’un notaire (art. L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation). Si l’acheteur se ravise, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai maximal de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
Mieux vaut confier la rédaction de l’avant-contrat à un notaire
Théoriquement, l’avant-contrat peut être rédigé par le vendeur et l’acheteur (on trouve des imprimés à remplir dans les librairies spécialisées) ou par l’agent immobilier ayant négocié la vente, le cas échéant. Dans les faits, cependant, il est préférable de confier sa rédaction à un notaire en raison de la complexité juridique de ce document. Comptez autour de 152 € pour l’acheteur dans le cas d’une promesse de vente notariée alors que le compromis ne coûte rien.
Les deux formes d’avant-contrat
Dans une promesse de vente, le vendeur s’engage à céder le bien au candidat acquéreur au prix indiqué au terme d’un « délai d’option » de 2 à 4 mois, en général. En contrepartie, celui-ci verse une « indemnité d’immobilisation » (de 5 à 10 % du prix). Si, à l’issue de ce délai, il renonce à l’achat sans raison valable, cette somme sera acquise au vendeur.
Avec un compromis, les deux parties s’engagent : le vendeur promet de vendre le logement à l’acheteur qui promet de l’acheter au prix et aux conditions prévus. Le compromis prévoit normalement le versement par l’acheteur d’un « dépôt de garantie » (de 5 à 10 % du prix). Une « clause » pénale, incluse dans le compromis, prévoit une pénalité (souvent égale au montant du dépôt de garantie) à l’encontre du candidat acheteur qui refuserait de signer l’acte notarié d’achat alors que toutes les conditions prévues au compromis sont réunies.
Des conditions suspensives protègent l’acheteur
Des conditions « suspensives » sont normalement prévues dans l’avant-contrat. Si la condition ne se réalise pas, l’acheteur pourra renoncer à l’achat, sans subir aucune pénalité financière. Exemples de dispositions fréquentes : l’absence d’hypothèque sur le bien pour un montant supérieur au prix (sinon, le bien pourrait être saisi par le créancier), l’obtention d’un permis de construire par l’acheteur pour des travaux futurs ou encore l’obtention de son prêt immobilier par l’acheteur.
L’acheteur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours
Après avoir signé un avant-contrat (quelle que soit sa forme), l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de dix jours pour renoncer à l’achat sans avoir à se justifier, ni subir de pénalité financière.
En principe, aucune somme d’argent (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie…), ne peut être réclamée à l’acheteur, à quelque titre que ce soit, pendant toute la durée du délai de rétractation de dix jours. Sauf, toutefois, si l’avant-contrat a été conclu avec le concours d’un agent immobilier disposant d’une garantie de remboursement ou d’un notaire (art. L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation). Si l’acheteur se ravise, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai maximal de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
Mieux vaut confier la rédaction de l’avant-contrat à un notaire
Théoriquement, l’avant-contrat peut être rédigé par le vendeur et l’acheteur (on trouve des imprimés à remplir dans les librairies spécialisées) ou par l’agent immobilier ayant négocié la vente, le cas échéant. Dans les faits, cependant, il est préférable de confier sa rédaction à un notaire en raison de la complexité juridique de ce document. Comptez autour de 152 € pour l’acheteur dans le cas d’une promesse de vente notariée alors que le compromis ne coûte rien.
Source : http://leparticulier.fr