Nos astuces pour décrocher un crédit immobilier dans un marché au ralenti

Après plusieurs années durant lesquelles ils sont restés à un niveau historiquement bas, entre 0,8 et 1,5 % en moyenne, les taux d’intérêt ont amorcé en mars 2022 une brutale remontée. Depuis lors, ils augmentent de mois en mois. « À la mi-février 2022, il était possible d’obtenir un crédit sur 20 ans à 2,95%, précise Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis. À la même date en 2023, seuls les meilleurs profils peuvent se financer à 2,45% sur 20 ans. Ce ne devrait plus être possible cet été. » En cause ? Le taux de l’OAT sur 10 ans (le taux fixe auquel l’État emprunte sur 10 ans), qui a flambé au déclenchement de la guerre en Ukraine et entraîné dans sa hausse les taux de crédit. Ces derniers devraient frôler les 3,5 % en juin et atteindre 4,5 % à la fin de l’année si l’inflation se maintient à un niveau élevé.

Les financements se grippent

De surcroît, des facteurs endogènes ont contribué à gripper le marché du financement. « Il est devenu plus difficile et plus complexe pour les particuliers d’accéder au crédit », constate ainsi Julie Bachet, directrice générale de VousFinancer. Si, au premier semestre 2022, les acquéreurs ont encore pu emprunter pour devenir propriétaires, les banques sont devenues très prudentes à partir de l’été.

Notamment avec les investisseurs qui, outre la hausse des taux, ont dû subir l’application stricte des critères restrictifs du haut conseil de la stabilité financière (HCSF). « Avant 2022, les banques intégraient les revenus locatifs aux revenus globaux de l’emprunteur pour s’assurer que le montant de la mensualité de crédit ne dépassait pas 35% de ses ressources. Ce n’est plus le cas désormais, ce qui a fortement réduit la capacité d’emprunt des investisseurs », confie Olivier Lendrerie, président de Cafpi.

L’autre point de blocage a été le taux d’usure. Calculé par la Banque de France, il fixe le plafond légal qu’un établissement financier ne peut pas dépasser lorsqu’il accorde un prêt. Si ce mécanisme a bien fonctionné pendant des années, il a commencé à dérailler en 2022. Car le taux d’usure correspond à « la moyenne des taux de crédits souscrits au trimestre précédent, majorée d’un tiers », précise Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis. La forte et rapide augmentation des taux d’intérêt a laissé le taux d’usure à la traîne, créant un décalage pénalisant pour les emprunteurs. En effet, les taux de marché progressaient bien plus rapidement que la moyenne trimestrielle de référence, ce qui provoquait le rejet mécanique d’un nombre croissant de dossiers d’emprunts par les banques. Car « en ajoutant tous les frais (intérêts, garantie, assurance…), le taux annualisé effectif global (TAEG) dépassait de plus en plus souvent le taux de l’usure », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Devant l’effondrement du volume de crédits au dernier trimestre 2022, la Banque de France a fini par modifier les règles de calcul du taux d’usure, le 1^er février dernier. Désormais – et à titre provisoire pour 6 mois – il sera calculé chaque mois au lieu de chaque trimestre. Cela devrait permettre de débloquer des dossiers de financement, mais contribue aussi à nourrir la hausse des taux de crédit, le plafond de l’usure s’adaptant plus vite…

L’emprunt demeure possible

L’année 2022 a donc été marquée par une inflexion du marché du crédit, et cette dernière devrait perdurer en 2023 et 2024. « Il est illusoire de croire que les taux d’intérêt vont à nouveau baisser brutalement à moyen terme. La fenêtre du crédit pas cher est désormais refermée, les emprunteurs vont devoir s’habituer à cette nouvelle situation de marché », assure Cécile Roquelaure. D’autant qu’en 2023, les banques sont en phase de reconstitution de leurs marges. Elles vont donc maintenir les taux d’emprunt dans la moyenne haute, sans se livrer à une concurrence féroce pour conquérir des clients.

Pour autant, et à condition d’user de certaines astuces, il est toujours possible de décrocher un crédit pour investir dans la pierre. En sachant que l’impact de la hausse des taux, pour les investisseurs, est amorti par l’avantage fiscal qu’ils retirent, en optant pour une imposition au régime réel, de la déductibilité des intérêts d’emprunt de leurs loyers et, en cas de déficit, de leur revenu global imposable.

Maximisez vos chances

• Le taux d’usure bloque ? Si votre TAEG flirte avec le taux d’usure, optez pour un prêt multilignes. Il s’agit de souscrire plusieurs crédits avec des durées différentes, 20 ans et 10 ans, par exemple. Les taux étant plus élevés sur les durées plus longues, et inversement, le coût total du crédit, pour le même montant emprunté, va baisser. Le TAEG final, lissé, sera ainsi plus bas.
• Vous pouvez aussi jouer sur l’assurance Décès, Invalidité, Incapacité de Travail (DIIT) du crédit. Car souscrire un contrat chez un assureur autre qu’une filiale de la banque prêteuse, permet de faire baisser le TAEG. « En moyenne une assurance proposée par la banque coûte deux fois plus cher qu’une autre souscrite en délégation », relate Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia. Attention, cette stratégie n’est pas gagnante à tous les coups, car les profils jugés à risques (emprunteur de plus de 55 ans, avec une pathologie chronique, exerçant un métier dangereux ou une activité sportive risquée, fumeur ou ancien fumeur…), paieront souvent une surprime ou devront accepter des exclusions de couverture.

• Empruntez un peu plus. Depuis le 1^er juin 2022, vous n’avez plus à remplir de questionnaire sur votre état de santé si la part assurée par personne est inférieure ou égale à 200 000 € (et si le remboursement de votre prêt est prévu avant vos 60 ans). Craignant un afflux d’emprunteurs en mauvaise santé, certains assureurs ont augmenté leurs tarifs, aussi est-il parfois intéressant d’emprunter légèrement plus que le seuil de la loi Lemoine pour profiter d’une assurance moins chère.
• Blindez votre dossier, pour rassurer la banque et l’inciter à financer votre opération. Désormais, tout est passé au crible : « chaque point compte dans la décision (travail, secteur d’activité, gestion des comptes…). Les banques prennent le risque de prêter si tous les indicateurs sont au vert », affirme Cécile Roquelaure. Il vaut donc mieux investir sur un marché locatif porteur ou fournir des devis de travaux en cas de rénovation. Autre point important, il faut disposer d’un volant de trésorerie plus élevé que la normale. « Les banques demandent un apport minimal de 10% pour couvrir les frais d’achat, mais elles exigent parfois 15 ou 20%, sur les marchés immobiliers où les prix sont élevés, et en baisse, pour tenir compte de la réalité », note Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

La hausse des taux diminue la capacité d’emprunt

Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, la mensualité a augmenté de 18,4 % en un an et le coût du crédit a triplé :

* hors assurance

Pour une mensualité (hors assurance) de 1 000 €, l’emprunteur perd près de 34000 € de capacité d’emprunt :

Source : Empruntis – (1) Simulations réalisées le 27 janvier 2023