Il existe deux types d’avant-contrat : la promesse de vente et le compromis. Le choix pour l’une ou l’autre formule dépend largement des usages locaux. Les notaires du nord de la Loire, par exemple, utilisent plutôt la promesse de vente notariée, tandis que leurs confrères du Sud préféreront généralement le compromis sous seing privé. Cela n’est pas crucial pour les parties, car les deux documents visent les mêmes objectifs : lier le vendeur et l’acheteur, laisser à ce dernier le temps de trouver son financement bancaire et au notaire celui de réunir les nombreuses pièces et renseignements indispensables à l’acte notarié de vente définitif.

 

Les deux formes d’avant-contrat

Dans une promesse de vente, le vendeur s’engage à céder le bien au candidat acquéreur au prix indiqué au terme d’un « délai d’option » de 2 à 4 mois, en général. En contrepartie, celui-ci verse une « indemnité d’immobilisation » (de 5 à 10 % du prix). Si, à l’issue de ce délai, il renonce à l’achat sans raison valable, cette somme sera acquise au vendeur.

Avec un compromis, les deux parties s’engagent : le vendeur promet de vendre le logement à l’acheteur qui promet de l’acheter au prix et aux conditions prévus. Le compromis prévoit normalement le versement par l’acheteur d’un « dépôt de garantie » (de 5 à 10 % du prix). Une « clause » pénale, incluse dans le compromis, prévoit une pénalité (souvent égale au montant du dépôt de garantie) à l’encontre du candidat acheteur qui refuserait de signer l’acte notarié d’achat alors que toutes les conditions prévues au compromis sont réunies.

Des conditions suspensives protègent l’acheteur

Des conditions « suspensives » sont normalement prévues dans l’avant-contrat. Si la condition ne se réalise pas, l’acheteur pourra renoncer à l’achat, sans subir aucune pénalité financière. Exemples de dispositions fréquentes : l’absence d’hypothèque sur le bien pour un montant supérieur au prix (sinon, le bien pourrait être saisi par le créancier), l’obtention d’un permis de construire par l’acheteur pour des travaux futurs ou encore l’obtention de son prêt immobilier par l’acheteur.

L’acheteur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours

Après avoir signé un avant-contrat (quelle que soit sa forme), l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de dix jours pour renoncer à l’achat sans avoir à se justifier, ni subir de pénalité financière.

En principe, aucune somme d’argent (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie…), ne peut être réclamée à l’acheteur, à quelque titre que ce soit, pendant toute la durée du délai de rétractation de dix jours. Sauf, toutefois, si l’avant-contrat a été conclu avec le concours d’un agent immobilier disposant d’une garantie de remboursement ou d’un notaire (art. L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation). Si l’acheteur se ravise, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai maximal de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Mieux vaut confier la rédaction de l’avant-contrat à un notaire

Théoriquement, l’avant-contrat peut être rédigé par le vendeur et l’acheteur (on trouve des imprimés à remplir dans les librairies spécialisées) ou par l’agent immobilier ayant négocié la vente, le cas échéant. Dans les faits, cependant, il est préférable de confier sa rédaction à un notaire en raison de la complexité juridique de ce document. Comptez autour de 152 € pour l’acheteur dans le cas d’une promesse de vente notariée alors que le compromis ne coûte rien.

Source : http://leparticulier.fr

Consulter le règlement de copropriété

 

Le candidat à l’achat d’un lot en copropriété a intérêt à demander au vendeur une copie du règlement de copropriété afin de vérifier la composition de son lot et des obligations liées à celui-ci.

Le règlement de copropriété encadre les droits et devoirs des copropriétaires, et décrit précisément les parties privatives et communes. Il faut donc se référer à ce document pour vérifier si une cave, un jardin ou un parking font partie d’un lot.

Par exemple, si un acquéreur envisage d’acheter un appartement avec une cour attenante, il doit vérifier si celle-ci fait bien partie du lot. Si cette cour est réellement privative, elle doit apparaître comme telle dans l’état descriptif de division de l’immeuble. Il peut également s’agir d’une partie commune avec jouissance exclusive uniquement. Si la cour n’est ni privative, ni une partie commune à usage exclusif, il devra la partager avec les autres copropriétaires.

Par ailleurs, avant d’acheter, l’acquéreur doit vérifier si le lot n’a pas été agrandi de manière illégale par le passé. En effet, deux lots peuvent avoir été réunis en modifiant des parties communes comme un mur porteur, par exemple. Le copropriétaire vendeur a également pu s’approprier un palier sans autorisation de l’assemblée générale. Dans ces cas, il y a un risque, car la copropriété pourrait demander la remise en l’état des lieux.

Enfin, si l’acheteur souhaite réaliser des travaux dans l’appartement, le règlement de copropriété peut imposer des limites comme interdire de modifier la nature des revêtements de sol ou de fermer les loggias et balcons.

À savoir: si l’acheteur compte exercer une profession ou exploiter un commerce dans tout ou partie des locaux qu’il envisage d’acheter, il faut également vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Vérifier le montant des charges

Le vendeur doit renseigner l’acquéreur sur le montant des charges acquittées lors des 2 exercices comptables précédant la vente. Il s’agit des charges prévues dans le budget prévisionnel et les dépenses hors budget.

Si la copropriété dispose d’un fonds de travaux, la quote-part relative au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur doivent être indiqués.

Si le logement se situe dans un immeuble d’au moins 10 lots principaux et dont le budget prévisionnel moyen sur 3 ans atteint 15 000 €, le vendeur doit aussi fournir:

  • le montant des arriérés de charges ou de travaux dont il peut être redevable à l’égard de la copropriété ;
  • les sommes qui incomberont à l’acquéreur après la vente (provisions pour charges non encore exigibles dues au titre du budget prévisionnel et dépenses hors budget, notamment) ;
  • les dettes vis-à-vis des fournisseurs ;
  • l’état global des impayés de charges dans la copropriété à la clôture de l’exercice.

Se renseigner sur les travaux prévus

Il est important de s’assurer que l’immeuble est en bon état. Il faut être attentif à la cage d’escalier, à la façade, aux volets et, si possible, à la toiture. Si des parties communes ou des éléments d’équipement communs, comme l’ascenseur, sont en mauvais état, une rénovation sera peut-être bientôt votée en assemblée générale.

Par ailleurs, il faut réclamer les procès-verbaux des 2 dernières assemblées générales. Ils permettront de savoir si des travaux ont été décidés ou envisagés.

Si des travaux sont prévus, il faut vérifier dans le règlement de copropriété s’ils concernent le lot acheté. En effet, lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le règlement peut prévoir que seuls les copropriétaires de chaque bâtiment supporteront les charges afférentes à celui-ci. À défaut, la dépense est partagée entre tous les copropriétaires de tous les bâtiments.

Enfin, l’acheteur d’un lot de copropriété doit demander au copropriétaire vendeur le carnet d’entretien de l’immeuble. Il permet d’avoir une information sur l’état de l’immeuble et, éventuellement, sur les futurs travaux. Pour l’obtenir, le vendeur doit s’adresser au syndic, qui est chargé de sa tenue et de sa mise à jour.

Source : http://leparticulier.fr

L’usage des parties privatives

 

Chaque copropriétaire dispose, avec son lot, d’une partie privative (appartement, cave, garage…) et d’une fraction de parties communes (terrain, cour, murs porteurs, toiture…). C’est le règlement de copropriété qui détaille les parties privatives et les parties communes de l’immeuble.

Un copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives comme il le souhaite, à condition de respecter le règlement de copropriété, de se conformer à la destination de l’immeuble, et de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire peut vendre son lot, le donner, l’occuper lui-même ou le mettre en location. Il peut aussi le réunir avec un autre lot lui appartenant, sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale. Le propriétaire peut également librement diviser son lot, mais uniquement si cette opération n’est pas interdite par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l’immeuble.

Chaque copropriétaire peut modifier la disposition des pièces de son appartement, installer des cloisons séparatives, repeindre ses locaux, modifier le revêtement des murs, plafonds ou planchers, poser des placards et appareils sanitaires, refaire l’installation électrique, etc. Il peut donc réaliser toutes les transformations ou tous les aménagements qu’il estime nécessaire, à condition qu’ils n’entraînent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble.

Par exemple, le propriétaire de deux lots superposés peut, sans autorisation préalable, percer le plancher afin de les relier par un escalier intérieur, dès lors que ce plancher est une partie privative (une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire si le plancher est une partie commune).

L’affectation des lots peut également parfois être modifiée, si la modification n’est pas interdite par le règlement de copropriété ou par la destination de l’immeuble. En cas d’interdiction, il est possible de demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.

À savoir: la copropriété peut décider, à la majorité absolue de l’article 25, des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de toutes les fenêtres de l’immeuble permettant une meilleur isolation thermique). Une fois votés, les copropriétaires ne peuvent pas s’opposer aux travaux.

L’usage des parties communes

Tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les espaces communs ou les équipements communs désignés par le règlement de copropriété. Toutefois, le règlement peut prévoir l’existence de parties communes spéciales ou de parties communes dont l’usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires seulement.

Les parties communes spéciales sont principalement prévues lorsqu’il existe plusieurs bâtiments. Le gros œuvre de chaque bâtiment et ses éléments d’équipement (ascenseur, chauffage) constituent des parties communes spéciales dont seuls les copropriétaires de ce bâtiment participent aux dépenses.

Des parties communes peuvent aussi être réservées à l’usage d’un seul copropriétaire. En effet, le règlement peut prévoir qu’un copropriétaire aura la jouissance exclusive d’une partie commune. Il s’agit le plus souvent d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour intérieure, uniquement accessible depuis un lot déterminé de la copropriété. Ce droit de jouissance exclusif est, en principe, perpétuel et attaché au lot de copropriété et non au copropriétaire (ce qui signifie qu’en cas de vente, le droit de jouissance est transmis à l’acquéreur).

Un droit de jouissance privatif sur des parties communes peut également s’acquérir par prescription trentenaire, c’est-à-dire lorsqu’un copropriétaire a utilisé à titre personnel et exclusif une partie commune pendant au moins 30 ans.

Comme pour les parties privatives, chaque copropriétaire peut utiliser librement les parties communes de son immeuble. À condition de respecter les mêmes règles, c’est-à-dire se conformer à la destination de l’immeuble, ne pas causer de troubles anormaux de voisinage et tenir compte de la nature et de l’affectation des parties communes. Par exemple, le règlement de copropriété interdit fréquemment aux copropriétaires d’encombrer les couloirs. Et même lorsqu’il est silencieux sur ce sujet, les juges considèrent que l’encombrement des parties communes par un copropriétaire porte atteinte aux droits d’usage des autres occupants.

Le respect du règlement de copropriété

La liberté des copropriétaires doit être utilisée dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Le règlement peut prévoir que les fenêtres et volets, bien que classés dans les parties privatives, soient tous de la même couleur, du même matériau ou d’un modèle particulier. Une telle clause, qui vise à préserver l’harmonie visuelle de l’immeuble, doit être respectée.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut interdire de modifier les revêtements de sol pour éviter les nuisances sonores.

Le respect de la destination de l’immeuble

Les copropriétaires doivent respecter la “destination de l’immeuble”. Cette notion est très importante en matière de copropriété. En effet, elle permet de limiter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, comme, par exemple, l’exercice d’une activité bruyante. Cependant, cette notion, prévue par la loi de 1965, n’est malheureusement pas définie clairement.

La destination de l’immeuble doit être envisagée au regard de tous les actes constitutifs de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division de l’immeuble, décisions d’assemblée générale modifiant ces actes, etc.) et des caractéristiques techniques de l’immeuble (son architecture, la qualité de sa construction, son environnement résidentiel, etc.).

En cas de litige, les juges définissent au cas par cas la destination d’un immeuble et analysent tous les éléments qui ont incité les copropriétaires à acheter un lot dans l’immeuble.

La tranquillité des autres copropriétaires

L’utilisation d’un lot de copropriété ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage pour les autres occupants de l’immeuble.

Souvent, le règlement de copropriété comporte des clauses concernant la tranquillité de l’immeuble. Il peut, par exemple, interdire d’installer un barbecue sur les balcons, de garer des véhicules dans la cour commune ou d’entreposer des objets dans les parties communes.

Toutefois, même s’il ne contient aucune indication, les copropriétaires peuvent être sanctionnés pour leur comportement. Dans ce cas, c’est le juge qui apprécie, au cas par cas, le caractère anormal ou non du trouble.

À savoir: bien qu’étranger à la copropriété, le locataire est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l’immeuble.

Source : http://leparticulier.fr

La convocation de l’assemblée

 

Le syndic doit convoquer l’assemblée générale de copropriété, au moins une fois par an.

La convocation à l’assemblée est, au choix du syndic, envoyée par lettre recommandé avec accusé réception, remise en main propre contre récépissé, ou encore par courrier recommandé électronique. Elle est notifiée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de sa tenue. Seule l’urgence, peut dispenser le syndic de convoquer l’assemblée sans respecter ce délai.

La convocation doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale. La réunion doit se dérouler dans la commune où est situé l’immeuble (sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement). La convocation doit également comporter l’ordre du jour, c’est-à-dire les questions soumises au vote.

L’ordre du jour doit être clair et précis. Si le libellé d’une question est équivoque, les délibérations peuvent être remises en cause. Par ailleurs, l’assemblée générale de copropriété ne peut pas voter sur une question qui ne figure pas à l’ordre du jour. L’assemblée reste toutefois libre de discuter de point non inscrit, mais aucun vote ne peut avoir lieu.

Tout copropriétaire (ou le conseil syndical) peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée. La demande peut être faite à tout moment mais pour qu’elle soit prise en compte par le syndic, il faut qu’elle lui parvienne suffisamment tôt par rapport à la date de l’assemblée générale de copropriété. En pratique, il est conseillé d’adresser sa demande au syndic plusieurs semaines avant sa date prévisible.

En fonction des questions inscrites à l’ordre du jour (travaux, contrats, etc.) certains documents et renseignements doivent être notifiés en même temps que la convocation. L’absence de documents entraine la nullité des votes sur ces questions. Par ailleurs, lorsque l’assemblée doit approuver les comptes de l’exercice, la convocation doit rappeler aux copropriétaires qu’ils peuvent consulter les pièces justificatives dans les bureaux du syndic avant la tenue de la réunion.

À savoir: un ou plusieurs copropriétaires, représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires (soit 25 % de l’ensemble des tantièmes), peuvent exiger du syndic de réunir une assemblée générale de copropriété. Si le syndic ne réagit pas, le président du conseil syndical peut se substituer au syndic et convoquer l’assemblée.

La participation des copropriétaires

Tous les copropriétaires sont obligatoirement convoqués à l’assemblée générale, peu importe qu’ils soient ou non directement concernés par les questions inscrites à l’ordre du jour.

Pour remplir cette obligation, le syndic doit établir et tenir à jour la liste des copropriétaires. Il y est mentionné les numéros de lots appartenant à chaque copropriétaire et l’adresse à laquelle les convocations doivent leur être envoyées. Elle indique également si le copropriétaire est marié ou pacsé ainsi que la nature de son droit de propriété (pleine propriété, usufruit, nue-propriété). Si le copropriétaire est une personne morale, sont indiqués sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente.

Lorsqu’un lot est le bien propre d’une personne mariée (quel que soit son régime matrimonial), elle seule est convoquée à l’assemblée générale de copropriété. Si le lot est un bien commun, les 2 époux sont convoqués et peuvent assister aux assemblées, mais un seul conjoint vote.

Lorsqu’un lot de copropriété est détenu en indivision ou est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, un mandataire commun doit être désigné. C’est lui qui recevra les convocations et votera lors des réunions.

La tenue de l’assemblée générale de copropriété

Une feuille de présence doit être établie à chaque assemblée et signée par tous les participants. Elle permet de recenser les copropriétaires présents et représentés et de déterminer le nombre de votants et leur nombre de voix (tantièmes de copropriété).

En cas de retard d’un copropriétaire à l’assemblée générale, il faut le mentionner sur la feuille de présence en précisant l’heure d’arrivée. Il sera considéré comme défaillant pour toutes les décisions ayant été prises avant.

Les copropriétaires qui ne peuvent pas (ou ne désirent pas) assister à l’assemblée générale de copropriété peuvent se faire représenter. Le choix du mandataire est libre, ce peut être un copropriétaire ou un tiers. Cependant, il est interdit de donner mandat au syndic (professionnel ou bénévole), à son conjoint ou à l’un de ses employés. La loi n’impose aucune forme particulière mais il est préférable de donner mandat par écrit pour éviter toute contestation.

Le mandat peut être général et ne donner aucune consigne de vote: le mandataire est libre de voter à sa guise pour ou contre chaque question. Le mandat peut également être impératif et indiquer le sens du vote. Mais attention, si le mandataire ne respecte pas les instructions du mandat, le copropriétaire est tout de même engagé par le vote et ne peut pas demander l’annulation de la décision.

À savoir: la loi interdit à une même personne de recevoir plus de 3 mandats, si le total des voix dont elle dispose personnellement (si elle est aussi copropriétaire) avec celles de ses mandants excède 5 % des voix de la copropriété (Soit 50/1 000e si la copropriété compte 1 000/1 000e). A contrario, si le mandataire ne détient pas plus de 3 mandats, la limite de 5 % ne s’applique pas.

En début de réunion, l’assemblée des copropriétaires doit désigner son président. Il peut s’agir d’un copropriétaire ou d’un mandataire qui n’est pas obligatoirement copropriétaire. Le syndic ne peut pas être désigné président de l’assemblée mais assure le plus souvent le secrétariat de la séance (il établit le procès-verbal). Le président dirige l’assemblée générale de copropriété: il anime les débats et fait procéder au vote des résolution. Il doit notamment vérifier que l’assemblée vote sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour. Il contrôle le nom des votants et leur nombre de voix et indique si la résolution est adoptée ou non.

Le président est parfois assisté d’un ou de plusieurs scrutateurs désignés parmi les copropriétaires. Leur désignation est facultative mais fréquente dans les grandes copropriétés. Leur rôle est d’assister le président de séance dans les débats et le dépouillement des votes.

Le procès-verbal d’assemblée générale

Un procès-verbal est rédigé lors de chaque réunion de l’assemblée générale. Il est obligatoirement rédigé en cours de séance ou à la fin de la réunion. C’est en général le syndic qui se charge de sa rédaction puis il est signé par le président, le secrétaire et le ou les scrutateur(s).

Le procès-verbal n’est pas la transcription exhaustive de tout ce qui s’est dit à l’assemblée mais rend compte des décisions adoptées. Il comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il mentionne les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix, ainsi que les réserves formulées par les copropriétaires opposants.

Le syndic doit envoyer le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété dans un délai de 2 mois suivant sa tenue. Il doit l’envoyer aux copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre une ou plusieurs décisions) et aux défaillants (ceux qui n’étaient ni présents, ni représentés à l’assemblée). Le procès-verbal doit également être envoyé au copropriétaire qui a voté pour une résolution rejetée car il est alors considéré comme opposant. En pratique, pour éviter toute contestation, le syndic envoie le procès-verbal à tous les copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée est envoyé en lettre recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Sa réception fait courir le délai de contestation de l’assemblée ou de ses décisions.

Contester une décision d’assemblée générale

Il est possible de contester les décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal. Au-delà de ce délai, les décisions votées deviennent définitives.

À savoir: l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée repousse d’autant le délai de 2 mois permettant aux copropriétaires de contester les décisions.

Seul un copropriétaire ayant voté contre une décision (ou pour une décision rejetée), ou n’ayant pas assisté à l’assemblée (et sans y être représenté) peut en demander l’annulation.

Par ailleurs, pour qu’une décision d’assemblée générale de copropriété puisse être contestée, il faut qu’une irrégularité ait été commise. Par exemple, une résolution n’a pas été adoptée à la bonne majorité, ou la question ne figurait pas à l’ordre du jour.

Il est également possible de demander l’annulation de l’assemblée générale entière. C’est le cas lorsque la convocation n’a pas été faite dans les règles ou lorsqu’un copropriétaire n’a pas été convoqué, par exemple.

Pour contester une décision d’assemblée, il faut engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble. Cette procédure nécessite l’intervention d’un avocat.

À savoir: le copropriétaire ayant la qualité pour agir en justice afin de contester une décision d’assemblée générale est celui qui était copropriétaire au moment où la décision contestée a été prise. L’acquéreur d’un lot ne peut donc pas remettre en question les décisions d’une assemblée s’étant tenue avant qu’il ne soit copropriétaire.

Source : http://leparticulier.fr