Les copropriétés sont toutes appelées à élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) permettant d’échelonner ces derniers sur 10 ans. Pour celles qui ne l’ont pas encore fait, l’échéance approche.
D’ici à 2025, toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation construites depuis plus de 15 ans devront obligatoirement avoir élaboré un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Les plus importantes, celles de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, sont censées l’avoir mis en place depuis le 1er janvier 2023, à moins qu’un diagnostic technique global (DTG) ait fait apparaître l’absence de travaux nécessaires au cours des 10 années suivant son élaboration (ce qui est rare en pratique). Les copropriétés regroupant entre 51 et 200 lots doivent d’ores et déjà s’y préparer car elles ont l’obligation de mettre en place leur PPT le 1er janvier 2024. Attention, c’est dans moins d’un an ! Celles comprenant 50 lots ou moins seront concernées dès le 1er janvier 2025.
Que doit contenir Le PPT ?
Le plan pluriannuel de travaux a pour vocation de planifier les travaux à entreprendre dans la prochaine décennie et les dépenses qui en découlent.
Cette feuille de route est élaborée à la suite d’une analyse du bâti et des équipements collectifs, et éventuellement du diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et/ou du diagnostic technique global (DTG). Il comprend :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance que les travaux (ci-dessus) permettent d’atteindre ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.
Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans. Les travaux prescrits par le PPT (et le cas échéant par le DTG) et leur échéancier, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
L’adoption du PPT
Plusieurs étapes conduisent à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux. Elles s’étalent sur plusieurs mois et nécessitent au moins deux assemblées générales (AG).
L’élaboration du projet de plan
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG les modalités d’élaboration du projet de PPT (étude qui combine au moins l’analyse du bâti et des équipements de l’immeuble). Celles-ci sont votées à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Le projet doit être réalisé par un professionnel indépendant du syndic de la copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lesquels porte le projet de plan pluriannuel de travaux. Il est désigné en assemblée générale.
La présentation du plan
Le projet de PPT est présenté aux copropriétaires lors de la première AG qui suit son élaboration (ou son actualisation). Il s’agit donc déjà d’une seconde AG.
La question de l’adoption
Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de cette AG, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT. Cette adoption est votée à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Lorsque l’AG n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT, le syndic doit à nouveau inscrire cette question de l’adoption à l’ordre du jour de chaque AG suivante appelée à approuver les comptes (ou les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté).
Il est important de savoir que si l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux est obligatoire, la réalisation des travaux préconisés reste en revanche soumise à l’arbitrage des copropriétaires.
Le contrôle de l’administration
Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente (maire, préfet, président d’établissement public de coopération intercommunale) peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté (art. 14-2 de la loi du 10.7.1965). L’objectif ? Vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
Si le PPT adopté n’est pas transmis dans le délai d’un mois à compter de la notification de la demande, l’autorité administrative peut élaborer (ou actualiser) d’office le projet de PPT, à la place du syndicat des copropriétaires, et aux frais de ce dernier ! Il en va de même si le plan ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble. Le syndic doit alors, dès réception du projet de PPT notifié par l’autorité administrative, convoquer une AG, afin qu’elle se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
Source : www.leparticulier.lefigaro.fr